Kira ilişkilerinde; kiracıların ödemelerini zamanında yapmaması veya eksik yapması gibi durumlarla uygulamada sıklıkla karşılaşılmaktadır. Kira borcunu ifa etmeyen kiracıların tahliyesinin yasal yollardan ne şekilde yapılacağı ve kiraya veren mülk sahiplerinin hangi haklara sahip olduğu mevzuatta düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kanun her iki tarafa da hak ve yükümlülükler yüklemektedir. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. (1) Kira bedelinin ödenmemesi ile kiracı temerrüde düşmüş olur ve tahliye için gerekli yasal zemin oluşur.

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç yöntem vardır. Bunlar;

1) İki Haklı İhtarname Gönderilmesi Suretiyle Tahliye Davası Nasıl ve Hangi Süre İçinde Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi için; kiracı kira sözleşmesi içerisinde iki farklı ay için ödeme yapmamış olmalı ve ihtar muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır.                İki haklı ihtar gönderilen kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan mahkeme tarafından da re’sen dikkate alınır. Gönderilen ihtarname daha sonradan açılacak dava için delil niteliği taşıyacağından ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önem arz eder.

2)Tahliye Talepli Olarak İcra Takibi Başlatılabilmesi İçin Hangi Yol izlenir?

Kira bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için başvurulabilecek bir diğer yol ise kiracıya karşı dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiracının tahliyesi bakımından izlenecek en hızlı çözüm yönteminin tahliye talepli icra takibi başlatılması olduğunu söylemek yanlış olmaz. Zira dava prosedürü düşünüldüğünde, duruşma günlerinin mahkemelerin yoğunluğu sebebiyle ileri tarihlere verilmesi, kararın geç sürede çıkması süreci yavaşlatmaktadır.

Burada özellikle dikkat edilmesi gereken husus, kiraya veren tarafından hem birikmiş kira alacağı hem de tahliye talep edilmelidir.

Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracı borçluya ödeme emri gönderilir. Ödeme emri ile ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye edilebileceği hususu borçluya bildirilir.  Borçlu tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse ancak 30 günlük süre içinde takip masrafları dahil tüm borçlar ödenirse bu halde borçlu tahliye edilemez. Fakat 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren icra hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası ikame edebilir. Kiracı tarafından borca itiraz edilmesi halinde ise icra hukuk mahkemesinden hem itirazın kaldırılması hem tahliye talep edilir.

3)Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açılması Prosedürü Nasıldır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı vadesi geldiği halde kira borcunu ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de kira bedeli ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri için verilecek süre 30 günden az olamaz. O halde, kiraya veren kiracıya ihtarname ile 30 gün içinde ödeme yapması gerektiğini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.

 İhtarname gönderildikten sonra kiracı 30 günlük süre içerisinde kira bedellerini ödemez ise; kiraya veren tarafından başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın ve kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen karar ile kiraya vere cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemlerini başlatabilir.

Mahkeme Kararına Rağmen Kiracı Kiralananı Tahliye Etmezse Ne Yapılabilir?

Tahliye davası sonucu kiracının tahliyesine karar verildiği ve bu karar kesinleştiği halde kiracı kiralananı tahliye etmezse; kiraya veren cebri icra yolu ile zor kullanarak evi tahliye edebilir. Bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden almış olduğu kesin karar ile icra dairesine başvurur ve icra memuru nezdinde taşınmaz tahliye edilir. Taşınmazdaki eşyaların ne yapılacağı hususunda ise, taşınmazdan çıkarılan eşyalar yediemin deposunda saklanır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İki haklı ihtarname gönderilmesi suretiyle açılacak olan tahliye davası için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tahliye talepli olarak başlatılan icra takibi neticesinde açılacak olan tahliye davası ise taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Zira Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi” başlıklı 4. maddesi “Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesince görülür.” hükmünü amirdir. O halde İİK kapsamında İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde görülecek olan tahliye davası hariç kiralanan taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesince görülür. (2)

Kiracının Tahliyesi İşlemi Yaklaşık Olarak Ne kadar Sürer?

Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve otuz gün içerisinde de kira bedelini ödememişse mahkeme ilk duruşmada tahliye kararı verir. Bu süreç, dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliği, cevap süresi, ön inceleme tahkikat aşamaları göz önüne alındığında ortalama 4-5 ay sürecektir.

Kiracıyı Tahliye Edebilmek Arabuluculuk Yöntemine Başvurulabilir mi?

Kira sözleşmelerindeki arabuluculuğun ihtiyari olması sebebiyle zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı öngörülmemiştir. Taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurabileceği gibi dava açıldıktan sonra da arabulucuya başvurabilir. Dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmesi halinde mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde mahkeme süreyi 3 ay daha uzatabilir.

Arabuluculuk sürecinin sona ermesiyle taraflar anlaşma metinlerinin icra edilmesine ilişkin şerhi mahkemeden talep etmişler ise bu belge ilam niteliğinde olacaktır.

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar için arabulucuya taraflar açısından çok daha hızlı ve ekonomik olacaktır. Tarafların icra takipleri ile uğraşmaları ve tahliye aşamasında mağdur olmalarının önüne geçilerek anlaşma ile çözüme ulaşma sağlanacaktır. (3)

Tarafımızca da en hızlı ve kolay çözüm alınması için öncelikle arabuluculuk yolu tavsiye edilmektedir. Bununla beraber tahliye için gerekli işlemlere başlamadan önce hak kaybına uğramamak adına mutlaka hukuki destek alınması tavsiye olunur. Bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.