في علاقة المالك مع المستأجر يوجد في بعض الأحيان مشاكل كالتأخير في دفع الايجار أو عدم القيام بدفع المستحقات لذلك وجد القانون طرق وسبل يمكننا اللجوء اليها عند مواجهة هذه المشاكل مع المستأجر وهذه الطرق تحافظ على حق المؤجر لذلك وجب معرفتها لذلك يتم تنظيم اتفاقية الايجار في قانون الالتزامات التركي وتفرض هذه الاتفاقية حقوق والتزامات كلا الطرفين. على هذا النحو وفقا للمادة 313 من قانون الالتزامات التركي يلتزم المستأجر بدفع الايجارفي التاريخ المحدد في اتفاقية الايجار واذا لم يدفع المستأجر رسوم الايجار يكون قد أخلى بالاتفاقية وعليه يتم البدء بالاجراءات القانونية

هنالك ثلاث طرق يتم تطبيقها على المستأجر الذي لا يقوم بدفع الايجار للاخلاء

كيف وفي أي اطار زمني يتم رفع قضية الإخلاء عن طريق إرسال تحذيرين؟

وفقا للمادة 352 الفقرة الثانية من قانون الالتزامات التركي يمكن للمؤجر رفع دعوى اخلاء في غضون شهر واحد بدءا من نهاية سنة الايجار وبعد تقديم تحذيرين الى المستاجر كتابيا لعدم دفع الايجار

من أجل أن يستحق المستأجر تحذيرين خطيين يجب ألا يكون قد دفع الأجار لمدة شهرين مختلفين ويجب أن ينتمي التحذير الى الأجار المستحق. يجب رفع دعوى الاخلاء في غضون شهر واحد من نهاية فترة ارسال التحذيرين. وأنوه أنه من المهم ارسال التحذيرات عن طريق كاتب العدل نظرا لأن التحذير المرسل سيكون دليلا عند رفع الدعوى لاحقا فان ارسال التحذيرات من خلال كاتب عدل أمر مهم للاثبات

ماهي الطريقة المتبعة لبدء اجراءات الإخلاء عند الطلب؟

كطريقة أخرى لجبر المستأجر الذي لا يدفع الأجارلاخلاء المنزل وهي البدء في اجراءات تنفيذية مع طلب الاخلاء دون رفع دعوى قضائية ضد المستأجر ليس من الخطأ القول ان أسرع طريقة يمكن اتباعها لاخلاء المستأجر هي البدء باجراءات التنفيذ مع طلب الاخلاء ويمكن أن تسير العملية ببطئ بسبب الاجراءات من تأجيل لأيام الجلسة وبالتالي التأخر في اتخاذ القرار بسبب ضغط وكثافة المحاكم

والنقطة المهمة التي يجب أخذها بعين الاعتبار أن على المؤجر طلب كلا من الايجار المتراكم المستحق وطلب الاخلاء

بعد بدء اجراءات التنفيذ مع طلب الاخلاء يتم ارسال أمر بدفع المستأجر جميع المستحقات المدين بها للمؤجر واذا لم يتم الاعتراض على الدين في غضون سبعة أيام بعد استلام التبليغ بأمر الدفع ولم يتم السداد في غضون ثلاثين يوما يتم ابلاغ المدين ابراء ذمته واذا لم يعترض المستأجر خلال سبعة أيام بعد استلام التبليغ بأمر الدفع ولكن أتم سداد جميع الديون بما في ذلك جميع تكاليف وأتعاب المتابعة في غضون ثلاثين يوم فلا يمكن ابراء ذمة المدين واذا لم يتم الدفع في غضون ثلاثين يوم يحق للمؤجر استبدال دعوى الاخلاء أمام محكمة التنفيذ واذا اعترض المستأجر على الدين يتم طلب ازالة الاعتراض ويتم الاخلاء من قبل محكمة القانون

ما هي اجراءات رفع دعوى الإخلاء عند التقصير؟

وفقا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي اذا لم يدفع المستأجر الايجار المستحق يمكن للمؤجر منحه فترة تحذير كتابية ويمكن من خلال التحذيرأن يبلغه بأنه سيقوم بفسخ العقد اذا لم يتم دفع الايجار خلال هذه الفترة. ولا يمكن أن تقل الفترة الممنوحة عن ثلاثين يوم بالنسبة لأماكن السكن وأماكن العمل في هذه الحالة يقوم المؤجر بابلاغ المستأجربتحذير بأنه يجب عليه السداد في غضون ثلاثين يوموالا سيقوم بفسخ العقد

 اذا لم يدفع المستأجر المستحقات في غضون ثلاثين يوم بعد ارسال التبليغ يجوز رفع دعوى الاخلاء بسبب التقصير دون الحاجة الى ارسال أي تبليغ أخر ومن دون انتظار مدة انتهاء الايجار ونتيجة دعوى الاخلاء المرفوعة يمكن للمؤجر بدء اجراءات الاخلاء اللازمة من خلال مكتب التنفيذ خلال التنفيذ القسري

ما الذي يمكن فعله اذا لم يقم المستأجر بالاخلاء بالرغم من قرار المحكمة؟

اذا لم يقم المستأجر بالاخلاء بالرغم من قرار المحكمة يمكن للمؤجر اخلاء المنزل بالقوة كالتالي يتقدم المؤجر بطلب التنفيذ بالقرار النهائي للمحكمة ويتم اخلاء العقار أمام ضابط التنفيذ. .أما بالنسبة للأغراض الموجودة في العقار من موبيليا أو بضاعة أو..فانها تحفظ في مستود أمن

ما هي المحكمة المختصة في قضايا الإخلاء؟

يتم ارسال التحذيرين ورفع دعوى الاخلاء عن طريق محكمة الصلح المتواجدة في المكان الذي يقع فيه العقار . ويجب رفع دعوى الاخلاء التي سيتم رفعها نتيجة لاجراءات التنفيذ التي بدأت مع طلب الاخلاء في محكمة قانون الانفاذ في المكان الذي يقع فيه العقار بحسب المادة الرابعة من قانون الاجراءات المدنية بعنوانواجبات محاكم الصلح المدني.تنص أن المستحقات الناتجة عن العلاقة بين المؤجر والمستأجر وبصرف النظر عن الأحكام المتعلقة باخلاء الأشياء غير المنقولة بالتنفيذ والافلاس بدون حكم بموجب قانون التنفيذ والافلاس رقم 2004 بتاريخ 09.06.1932 القضايا المتعلقة بجميع المنازعات بما في ذلك الدعاوى المرفوعة ضد هذه الدعاوى القضائية تنظر فيها محكمة الصلح باستثناء دعوى الاخلاء التي سيتم الاستماع اليها أمام محكمة القانون في نطاق قانون العقوبات ستنظر محكمة الصلح المدنية في المنازعات الناشئة عن الممتلكات المستأجرة بغض النظر عن قيمة القضية

ما هي المدة التي تستغرقها عملية إخلاء المستأجر ؟

اذا لم يعترض المستأجر على أمر الدفع ولم يقم بدفع المستحقات في غضون ثلاثين يوما تصدر المحكمة أمر الاخلاء في الجلسة الأولى وتستغرق عملية الاخلاء 4_5 أشهر في المتوسط مع الأخذ بعين الاعتبار مدة اعتراض المستأجر على التبليغ ووقت الاستجابة والفحص الأولي ومراحل التحقيق

هل يمكن تقديم طلب وساطة لإخلاءالمستأجر؟

يمكن للأطراف التقدم لطلب وسيط قبل رفع الدعوى القضائية كما أنه من الممكن التقدم لطلب الوسيط بعد رفع الدعوى القضائية بعد رفع الدعوى في حال تم التقدم لطلب الوسيط يمكن للمحكمة أن تمدد الدعوى ثلاث أشهر وخلال الثلاث أشهر ان لم يتواجد حل ممكن للمحكمة أن تمدد لثلاث أشهر أخرى

في نهاية عملية الوساطة اذا طلب الأطراف تعليقا توضيحيا من المحكمة بشأن تنفيذ العقد فسيكون هذا المستند بطبيعة الحكم

بالنسبة للنزاعات الناشئة عن عقود الايجار فان التقدم لطلب وسيط سيكون الحل الأسرع والأكثر اقتصاديا للطرفين وسيتم التوصل الى حل بالاتفاق مع حفظ حقوق كلا الطرفين

فمن أجل الحصول على الحل الأسرع والأسهل نوصي بالوساطة أولاْ ومع ذلك قبل البدء بالاجراءات اللازمة للاخلاء نوصي بشدة على الحصول على دعم قانوني حتى لا تفقد حقوقك يمكنكم الاتصال بنا للحصول على المزيد من المعلومات حول الوساطة