أخذت عقود البناء مقابل الطابق (مقابل حصة الأرض) مكانها بين أكثر أنواع العقود شيوعًا في بلدنا. لأنه اعتبارًا من بداية خمسينيات القرن الماضي ، اكتسب الابتكار في الزراعة تسارعاً وتسبب تسارع الاعتماد على الآلات في الزراعة في تراكم سكان الريف بشكل كبير في المدن. إن الحاجة إلى الإسكان ، التي ظهرت نتيجة الهجرات إلى المدن الكبرى ، أدت إلى شدة تسريع تنفيذ عقود البناء مقابل حصة الأرض ، والتي ستكون موضوع هذا المقال.أيضا الإسكان و ما شابه. حقيقةً أنه عملياً تكاليف عملية البناء مرتفعة للغاية و هذا يؤكد على صواب القرار في تفضيل هذه العقود.
على الرغم من شيوع عقود الإنشاء مقابل حصة الأرض إلى هذا الحد عملياً إلى أنها لا تُعتبر أساس قانوني.إن تكرار إبرام هذه العقود عملياً يجلب على أثره عبء المعارضات و التقاضي.من المهم للغاية تحديد الإجراءات والقانون الواجب اتباعهما في حل النزاعات الناشئة عن هذه العقود ، والتي لم يتم تحديدها بوضوح في قانون الديون التركي رقم 6098. في هذه الدراسة ، سيتم تحديد الطبيعة القانونية لعقد البناء مقابل حصة الأرض ,عناصره ,شكل العقد و التوضيحات الخاصة بتنفيذه.
ماهو عقد البناء مقابل حصة الأرض و ماهي عناصره؟
في عقود البناء مقابل حصة الأرض ؛ في حين أن الشخص الذي يتولى تشييد البناء يكسب دخلًا له علاقة بالعمل ،فإن مالك الأرض يستخدم الفرصة التي يوفرها المقاول للأرض التي لا يمكنه إضافة قيمة لها بإمكانياته الخاصة.إذا أنشأنا تعريف في هذا الاتجاه ؛ هذا العقد هو عقد بين مالك الأرض والمقاول (المتعهد) ، يتعهد فيه مالك الأرض بنقل ملكية حصة معينة من الأرض إلى المقاول ، ويتعهد المقاول بتسليم بعض أقسام الأرض المستقلة المُبينة لمالك الأرض و هو عقد مششترك يغرّم الطرفين بديون.
مقاول مالك/ الأرض
(تعهد بالقيام بالبناء والتحويل) / (تعهد بتحويل قدر معين من حصة الأرض)
اتفاق الطرفان على العناصر الأساسية للعقد.
الطبيعة القانونية لعقد البناء مقابل حصة الأرض
يعد تحديد الطبيعة القانونية لعقد البناء مقابل حصة الأرض أمرًا مهمًا من حيث تحديد الأحكام التي سيتم تطبيقها على العقد في حالة حدوث نزاع.بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن ؛ تعتبر قرارات المحكمة العليا السابقة ذات أهمية كبيرة في حل النزاعات الناشئة عن هذه العقود.يمكن وصف هذه العقود ، التي لا ينظمها مشرّع القانون بشكلٍ خاص ، بأنها عقود غير نمطية.تنظم المادة 26 من قانون الديون التركي صاحب الرقم 6098 "مبدأ حرية التعاقد".يمكن إبرام عقد البناء مقابل حصة الأرض من قبل الطرفين كنتيجة لهذا المبدأ.
نظرًا لأن مالك الأرض والمقاول مدينان لبعضهما البعض ودائنان ، فإن طبيعة هذا العقد تفرض ديون على كلا الطرفين.عقد البناء مقابل حصة الأرض مشابه لـ "عقد الأشغال" المنظم في المادة 470 من قانون الديون التركي من حيث الالتزام بالبناء الذي تعهد به المقاول.من حيث التزام مالك الأرض بنقل ملكية حصة معينة من الأرض إلى المقاول ، فهو مشابه لـ "عقد البيع المبدئي غير المنقول" المنظم في المادة 237 من قانون الديون التركي.يمكن اعتبار عقد البناء مقابل حصة الأرض في وضعه الحالي أنه معقد.
يعتبر القانون المدني التركي رقم 4721 عقد البناء مقابل حصة الأرض من بين الحقوق النسبية التي يمكن شرحها في السجل العقاري.وبالتالي مع تقديم الشرح للسجل العقاري ، لن يتم سماع مطالبات حسن النية من الطرف الثالث الذين اشتروا حصة في الأرض من المقاول .بناءً على طلب أي من الأطراف ، يمكن التقديم على شرح للسجل العقاري. لكن ، إذا لم يتم البيع في غضون 5 سنوات من تاريخ الشرح ، فسيتم إلغاءه بحكم منصب موظفي السجل العقاري.عمليا إذا كان هناك قرار احترازي صادر عن المحكمة في السجل العقاري فإن عقد البناء مقابل حصة الأرض لا يتم تقديمه للشرح في السجل العقاري. و مع ذلك ، فإن هذا الوضع تم قبوله لا أساس له من الصحة ، وعلى الرغم من الاحتياطات الناتجة عن قرار المحكمة ، يجب تقديم شرح للسجل العقاري
كيف يجب أن يُنشِئ الأطراف عقد الإنشاء ؟ ما هي شروط النموذج؟
وفقًا للقانون المدني التركي ، يتم إنشاء العقود المتعلقة بنقل الممتلكات غير المنقولة بشكل رسمي. وفقًا للقانون ذي الصلة ، يتم إنشاء عقد بيع العقارات الغير منقولة المبدئي عند كاتب العدل على شكل لائحة.على هذا النحو ، فإن عقد البناء مقابل حصة الأرض يتم أيضًا على شكل لائحة من قبل كتّاب العدل.من وجهة نظر القواعد,تعتبر عقود البناء مقابل حصة الأرض المخالفة للشكل المتعارف عليه غير صالحة .يجب تنظيم العقود بشكل كامل عند كاتب العدل.حتى إذا تم الحصول على موافقة كاتب العدل ، سيعد عقد الإنشاء مقابل حصة الأرض المقام بين الأطراف غير صالح .ولكن وفقًا لقرارات المحكمة العليا الحالية ؛إذا تم إجراء نقل في السجل العقاري بعد وضع العقد بهذه الطريقة ،يصبح العقد ساري المفعول.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا وجب الانتباه إلى حالة متكررة عملياً ؛في الحالات التي لم يكمل فيها المقاول البناء بعد وبالتالي لم يتم نقل حصص الأرض إلى المقاول بعد ، قد يرغب المقاولون في بيع حصص الأرض التي سيتولون ملكيتها في المستقبل لأطراف ثالثة.تكاليف عمليات البناء المرتفعة خلال مدة الإنشاءات تجعل المقاولين يسعون للحصول على الأموال من خلال إبرام عقود بيع مع أطراف ثالثة.ستخضع هذه المعاملة لأحكام "نقل الذمم المدينة".لأن المقاول لم يكتسب بالفعل ملكية أسهم الأرض خلال هذه الصفقة.وفقًا لقانون الالتزامات التركي ، فإن نقل المستحق هو عقد يخضع لشرط النموذج المكتوب.
طرق تنفيذ عقد البناء مقابل حصة الأرض
من الناحية العملية ، يُرى أنه تم التوصل إلى اتفاقيات بين الطرفين على ىشكل نقل ملكية الأرض وفقًا لمرحلة البناء.يتوصل الطرفان إلى اتفاق من خلال الاتفاق مقدمًا على الأسهم التي ستكون ملكًا للمقاول وأيها لمالك الأرض.في حالة تقدم البناء وفقاً للنسب المحددة بين الطرفين ، سيتم نقل الأسهم المتبقية للمقاول في السجل العقاري.بالإضافة إلى ذلك ، المقاول (المتعهد) المذكور أعلاه بخصوص بيعه أسهم الأرض هذه إلى أطراف ثالثة ؛يتعهد مالك الأرض بإعطاء وكالة للمقاول.
هناك طريقة أخرى يتم رؤيتها وهي نقل الأرض بالكامل إلى المقاول.يتم استخدام هذه الطريقة بقصد تقليل التزامات مالك الأرض وفي الحالات التي لا يتم فيها إنشاء ارتفاق أرضي.
توجد طريقة أخرى و هي نقل حصص معينة من الأرض إلى المقاول.في هذه الحالة ، يتعهد مالك الأرض بنقل ملكية بعض حصص الأرض التي تم فيها إنشاء الارتفاق الأرضي إلى المقاول.يقوم مالك الأرض بإقامة مرفق رهن عقاري على هذه الأسهم التي التزم التنازل عنها.لأنه يمكن القول بسهولة أن مرفق الرهن العقاري لا يمكن الاستغناء عنه من أجل ضمان حقوق مالك الأرض.
الطريقة الأكثر شيوعًا عملياً هي ؛ يتعهد مالك الأرض ببيع أسهم الأرض ويتعهد المقاول بالبناء.
ما هي خارطة طريق أطراف عقد البناء مقابل حصة الأرض والنقاط التي يجب أخذها في الاعتبار؟
بدايةً,كما تعلمون ,يجب أن تكون الأرض ذات الصلة التي سيتم تقييمها من خلال عقد البناء مقابل حصة الأرض أرضًا مناسبة للبناء.إذا كانت الأرض المعنية لا تحتوي على شرط البناء ، فسيكون العقد بين الطرفين باطلاً من البداية.إذا كانت الأرض المعنية لا تحتوي على شرط إمكانية البناء ، فسيكون العقد بين الطرفين باطلاً من البداية.هذه الحالة ذات طبيعة يمكن أن تحمّل مالك الأرض ، وبالطبع المقاول أضرار جسيمة.
و على إثرها ، يجب أن يجيب الطرفان عن سؤال البلديات ذات الصلة عن حالة إعمار الأرض وشرط إصدار خطة التنمية ذات الصلة.لأن المدى الذي ستكون فيه الأرض مناسبة لبناء أقسام مستقلة مهم للغاية من حيث العناصر الأساسية للعقد الذي سيتم إنشائه بين الطرفين.
في النهاية ، يجب الحصول على تصريح بناء. يمكن تحديد مسألة أي من الطرفين سيحصل على الترخيص في العقد بالشكل الذي يُرغب به.لكن ، بافتراض عدم وجود اتفاق مخالف بين الطرفين ؛ كقاعدة عامة ، يتم الحصول على الترخيص من قبل مالك الأرض.
بعد اكتمال عملية الترخيص ، يمكن إنشاء الارتفاق الأرضي على الأرض ذات الصلة. إذا لم يتم الاتفاق عليه في العقد الجديد ؛تعود مسؤولية الأتعاب والمصاريف اللازمة لإنشاء الارتفاق الطابقي إلى مالك الأرض.لن يكون إنشاء الارتفاق الأرضي شرطًا أساسيًا لبدءالمقاول بالبناء. حتى لو لم يكن هناك ارتفاق أرضي ، يمكن البدء في البناء.في حالة إنشاء الارتفاق الأرضي ، يمكن الحصول على تصريح الإسكان بعد اكتمال البناء.
في رأينا ، إنها مسألة ستمنع فقدان حقوق الطرفان بإنشاء العقد بعد إنشاء الارتفاق الأرضي. إضافةً إلى أن مسألة أي جزء عائد إلى أي من الأطراف و التي يتم توضيحها في السجل العقاري ستمنع أي خلاف قد ينشأ.
من سيتحمل الرسوم والمصاريف الواجب دفعها في جميع أنواع المعاملات التي سيتم إجراؤها ،إضافة فترة واضحة تضاف إلى العقد في حالة وجود احتمال في تأخر الحصول على الترخيص حتى لا يؤخر بدء البناء ، و ما شابه.يجب أن يتم الاتفاق على أي مسألة أثناء إنشاء العقد بالتفصيل وبشكل واضح من قبل الطرفين.إن التزامات الأطراف والتحديد الواضح لجميع الشروط والأحكام المتعلقة بالعقد سيمنع العديد من الخلافات ويمنع فقدان الحقوق أثناء التطبيق العملي.
Arabic 
Turkish 