Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri ülkemizde en sık karşılaşılan sözleşme türleri arasında yerini almıştır. Zira 1950’li yılların başı itibarıyla tarımda inovasyon ivme kazanmış, tarımda makineleşmenin hızlanması kentlerde önemli bir kırsal nüfus birikimine neden olmuştur. Büyük kentlere yapılan göçlerin sonucunda ortaya çıkan konut ihtiyacı bu makalenin konusunu oluşturacak olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin vuku buluşunu son derece hızlandırmıştır. Ayrıca konut vb. inşaatların yapımı sürecindeki maliyetlerin oldukça yüksek oluşu uygulamada işbu sözleşmelerin tercih edilmesi sonucunu doğurmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada bu denli yaygın olmasına rağmen kanuni bir zemine oturtulmuş vaziyette değildir. İşbu sözleşmelerin uygulamadaki akdedilme sıklığı akabinde ihtilafları ve dava yükünü de beraberinde getirmektedir. Hal böyleyken 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun açıkça tanımlamadığı işbu sözleşmeler ile ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde izlenecek usul ve yasanın tespiti son derece önem taşımaktadır. Bu çalışmada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, unsurları, sözleşmenin şekli ve uygulanmasına ilişkin açıklamalara yer verilecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir Unsurları Nelerdir? 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; inşaatın yapımını üstlenen kişi, ilgili eylemi doğrultusunda gelir elde ederken arsa sahibi ise kendi imkânları ile değer katamadığı arsasını yüklenicinin sunduğu bu imkânla değerlendirmiş olmaktadır. Bu doğrultuda bir tanımlama yapacak olursak; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında akdedilen, arsa sahibinin arsanın belli bir payının mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhitin ise bahse konu arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümlerden belirli olanları arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.

Arsa Sahibi                                                                        Müteahhit

(Belirli oranda arsa payını devretme taahhüdü)               (İnşaatı yapma ve devretme taahhüdü)

                                            Tarafların sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde anlaşması

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği           

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin hukuki niteliğinin belirlenmesi, bir ihtilaf söz konusu olduğunda sözleşmeye hangi hükümlerin uygulanacağının tespit edilebilmesi bakımından önem taşır. Öncelikle belirtmek gerekir ki; işbu sözleşmeler dolayısıyla ortaya çıkan ihtilafların çözümünde emsal Yargıtay kararları büyük önem arz etmektedir. Kanun koyucu tarafından özel olarak düzenlenmeyen işbu sözleşmeler atipik sözleşme olarak nitelendirilebilmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26. Maddesi “sözleşme serbestisi ilkesini” düzenlemektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi işbu ilkenin ürünü olarak taraflarca akdedilebilmektedir.

Arsa sahibinin ve müteahhitin karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı olmaları dolayısıyla işbu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhitin üstlendiği inşa yükümlülüğü bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 470. Maddesinde düzenlenen “Eser Sözleşmesi”ne benzemektedir. Arsa sahibinin arsanın belli bir payının mülkiyetini müteahhite devretmeyi taahhüt etmesi bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinde düzenlenen “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”ne benzemektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bu haliyle karma bir sözleşme hükmündedir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapu kütüğüne şerh edilebilecek nispi haklar arasında kabul etmektedir. Böylece, tapuya şerh ile birlikte müteahhitten arsa payı alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir. Taraflardan herhangi birinin talebi üzerine tapu siciline şerh mümkün olmaktadır. Ancak şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışın yapılmaması durumunda şerh, tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin edilecektir. Pratikte; tapu kaydında mahkeme kararıyla konulmuş bir tedbir kararı var ise, bu tedbir öne sürülerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmemektedir. Fakat pratikte kabul görmüş işbu durum mesnetsiz olup mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen tapuya şerhin düşülmesi gerekmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Taraflarca Nasıl Yapılmalıdır Şekil Şartları Nelerdir? 

            Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmeler resmi şekilde yapılmaktadır. İlgili kanuna göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Hal böyle olunca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de noterlerce düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Şekle aykırı olarak yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Sözleşmelerin tamamen noter tarafından tanzim edilmesi gerekmektedir. Tarafların kendi aralarında tanzim ettikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için noterin onayı alınsa da geçersiz olacaktır. Fakat mevcut Yargıtay kararları uyarınca; bu minvalde tanzim edilmiş bir sözleşmenin akabinde tapuda devir yapılırsa sözleşme geçerli hale gelecektir.

Ayrıca uygulamada sık rastlanılan bir duruma dikkat çekmek gerekirse; müteahhidin inşaatı henüz tamamlamadığı, dolayısıyla arsa paylarının da henüz müteahhide devredilmediği durumlarda müteahhitler gelecekte devir alacakları arsa paylarını üçüncü kişilere satmak isteyebilmektedirler. İnşaatların yapım süreçlerindeki maliyetlerin yüksek oluşu müteahhitleri üçüncü kişiler ile satış sözleşmesi yaparak fon elde edebilme arayışına sokmaktadır. Bahse konu bu işlem “alacağın devri” hükümlerine tâbi olacaktır. Zira müteahhit işbu işlem esnasında arsa paylarının mülkiyetini hâlihazırda kazanmış değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre ise alacağın devri yazılı şekil şartına tâbi bir sözleşme hükmündedir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulanma Şekilleri 

Uygulamada taraflar arasında arsa paylarının inşaatın kaydettiği aşamaya göre devri şeklinde anlaşmalar sağlandığı görülmektedir. Taraflar, hangi payların müteahhide, hangilerinin ise arsa sahibine ait olacağı hususunda önceden mutabık kalarak anlaşmaya varmaktadırlar. İnşaatın taraflar arasında belirlenen oranlarda bir aşama kaydetmesi durumunda müteahhide bırakılan payların tapuda devri sağlanacaktır. Ayrıca yukarıda bahsettiğimiz yüklenicinin (müteahhidin) işbu arsa paylarını üçüncü kişilere satabilmesi hususunda; arsa sahibi yükleniciye vekalet vereceği hususunda taahhütte bulunmaktadır.

Uygulamada görülen başka bir yöntem ise arsanın tamamen müteahhide devri yöntemidir. Bu yönteme arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak kastı ile ve arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadığı durumlarda başvurulur.

Diğer bir yöntem ise belirli arsa paylarının müteahhide devredilmesi şeklinde tezahür eder. Bu durumda arsa sahibi, kat irtifakı kurulan arsası üzerindeki belli arsa payların mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Arsa sahibi devrini taahhüt ettiği işbu paylar üzerinde kendi lehine ipotek tesisini gerçekleştirir. Zira arsa sahibinin haklarını güvence altına alabilmesi adına ipotek tesisinin elzem bir uygulama olduğu rahatlıkla söylenebilecektir.

Uygulamada en sık karşılaşılan yöntem ise; arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat etmesi, müteahhidin ise inşaatı yapmayı taahhüt etmesi yöntemidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Akdedecek Tarafların Yol Haritası ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir? 

            Takdir edersiniz ki; ilk olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yoluyla değerlendirilmek istenen ilgili arsanın üzerinde inşaat yapılmaya uygun bir arsa olması gerekir. Söz konusu arsa inşaat yapılabilme koşulunu ihtiva etmiyorsa taraflar arasında yapılan sözleşme başından itibaren geçersiz olacaktır. İşbu durum öncelikle arsa sahibini ve tabi ki müteahhidi ciddi zarar altına sokabilecek mahiyettedir.

Akabinde, ilgili belediyelerden arsanın imar durumunun sorulması ve buna ilişkin bir imar planının çıkarılması koşulu taraflarca yerine getirilmelidir. Zira arsanın ne ölçüde bağımsız bölüm inşasına uygun olacağı taraflar arasında akdedilecek sözleşmenin esaslı unsurları bakımından oldukça önem arz etmektedir.

En nihayetinde ise inşaat ruhsatının alınması gerekecektir. Ruhsatın taraflardan hangisi tarafından alınacağı hususu sözleşmede serbestçe kararlaştırılabilir. Fakat taraflar arasında aksi bir anlaşmanın olmadığı varsayımında; ruhsat kural olarak arsa sahibince alınmaktadır.

Ruhsat alma işleminin gerçekleşmesinden sonra ilgili arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilecektir. Yine sözleşmede kararlaştırılmamış ise; kat irtifakı kurulabilmesi için gerekli harç ve masraflar arsa sahibine ait olacaktır. Müteahhidin inşaata başlayabilmesi için kat irtifakı tesisi elzem bir durum teşkil etmeyecektir. Kat irtifakı söz konusu olmasa da inşaata başlanılabilir. Kat irtifakının kurulması durumunda inşaatın tamamlanmasının ardından iskân izni alınabilecektir.

Kanaatimizce kat irtifakı kurulduktan sonra tarafların sözleşme yapması hak kayıplarını önleyecek bir husustur. Zira hangi bölümün hangi tarafa ait olduğu hususunun tapuda netlik kazanmış olması ortaya çıkabilecek ihtilafların önüne geçecektir.

Yapılacak her türlü işlemde ödenecek harç ve masrafların kime ait olacağı, ruhsat alım sürecinin uzaması ihtimalinin inşaatın başlangıcını geciktirmemesi adına ruhsat alımı konusunda sözleşmeye eklenecek net bir süre vs. şeklindeki her türlü hususun taraflarca sözleşmede detaylı ve açık bir şekilde kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Tarafların yükümlülükleri ve her türlü şart ve kapsamın sözleşme kapsamında net bir şekilde çizilmiş olması uygulamada yaşanan birçok uyuşmazlığın önüne geçecek ve hak kayıplarını önleyecektir.